El mercado inmobiliario empieza una nueva etapa con la eliminación del cepo cambiario, una medida que no solo impacta en el universo financiero, sino que redibuja las reglas de juego en las operaciones de compraventa, el acceso a créditos y la evolución de los precios de alquiler. Desde este lunes, los valores dejarán de tomarse en base al dólar MEP y comenzarán a regirse por el tipo de cambio oficial, enmarcado ahora en una banda entre $1.000 y $1.400, lo que reduce la brecha y elimina parte de las distorsiones que complicaban las transacciones.

El cambio de régimen representa un sacudón para un sector que ya venía mostrando señales de recuperación. En la Ciudad de Buenos Aires, las compraventas subieron un 94% interanual y los créditos hipotecarios ya explican el 22% del total de operaciones, un salto de más de seis veces respecto al año pasado. En paralelo, los préstamos ajustables por UVA crecieron un 13,2% en marzo, superando el 10,3% de febrero, según First Capital Group.

“La salida del cepo es una noticia de impacto positivo. Si bien hay que esperar su evolución y ser cautos, la demanda por venta de inmuebles no va a bajar; al contrario, seguirá en ascenso como hasta ahora”, sostuvo Alejandro Bennazar, referente de la Cámara Inmobiliaria. Y añadió que, “si la economía realmente se transforma en bimonetaria, incluso puede beneficiar a quienes toman créditos y dar más seguridad a los vendedores”.

Pero no todo es optimismo. La inflación, que venía dando un respiro, volvió a acelerar: el IPC de marzo marcó un 3,7%, por encima del 2,4% de febrero, y el trimestre cerró con una suba acumulada del 8,6%. Este dato reavivó las dudas en quienes ya tienen créditos vigentes, especialmente los ajustables por UVA, y en los que están considerando meterse en una hipoteca.

La presión también se traslada a los alquileres. Quienes alquilan con contratos atados al Índice de Contrato de Locación (ICL) vieron aumentos del 116,85% interanual en abril, reflejo de un índice que pasó de 10,8% a 23,42% mensual. “Veo un impacto indirecto en los alquileres. El sistema de bandas va a hacer que el tipo de cambio se ubique más cerca de la banda superior. Es una devaluación encubierta”, explicó Federico Zirulnik, economista del CESO. “Si eso se traslada a precios, tendrá impacto en todos los contratos atados a la inflación”, advirtió.

Desde la organización La Bolten, que milita por el derecho a la vivienda, también advierten que el nuevo esquema puede agravar la situación de quienes alquilan. “Los y las inquilinas lo último que dejamos de pagar es el alquiler. Pero si se encarece con más inflación, se va a complicar la vida de los inquilinos”, señaló Tamara Lescano, abogada y referente del espacio. Según su análisis, el desagregado del IPC para el Gran Buenos Aires dio 5%, anticipando más presión.

El impacto del nuevo escenario también se siente entre quienes están considerando tomar un crédito. Aunque los UVA tuvieron una buena performance en los últimos meses, el rebrote inflacionario complica los cálculos. “La clave del UVA es no pensarlo en el corto plazo”, explicó el economista Andrés Salinas. “Hay que entrar con un dólar atrasado, propiedades baratas y salarios reales bajos. Y salir cuando el peso se aprecia”. También señaló que, en contextos de suba del IPC, “muchos optan por precancelar el crédito”, aprovechando que el ajuste del UVA tiene 45 días de rezago, lo que puede dar ventaja a quienes amortizan anticipadamente.

En este nuevo mapa, el mercado inmobiliario se prepara para una fase de mayor dinamismo, pero bajo tensión. Las condiciones para operar mejoran con reglas más claras y previsibles, pero la alta inflación y la incertidumbre económica siguen siendo el gran obstáculo para estabilizar una de las áreas clave de la economía real. Mientras tanto, compradores, inquilinos y tomadores de créditos miran el calendario, las tasas y el dólar oficial con la misma atención.

El Banco Central confirmó que el índice UVA seguirá ajustándose en base a la inflación oficial, con un rezago de 45 días, lo que permite prever una suba moderada en las cuotas hasta al menos mediados de mayo. Además, el índice ICL que rige los contratos de alquiler se actualizará el 17 de abril y podría superar el 25% mensual, según estimaciones privadas.