Para el mes de junio de 2020, y estando en medio del confinamiento más estricto por la pandemia, se sancionó una nueva ley de alquileres, que como reformas más importantes tuvo: 

-El aumento de los plazos de los contratos de 2 a 3 años 

-Se estableció un ajuste anual mediante un índice que sigue la evolución de la inflación y los salarios 

A menos de dos años de su implementación, y ya con una mala experiencia anterior, los diferentes frentes políticos, como así también propietarios e inquilinos, coinciden en la necesidad de dar marcha atrás. Fue una ley elogiada por todo el arco político, por la protección que se da al inquilino, mediante la búsqueda de mayor estabilidad en la relación contractual. No obstante, no se trata de obrar con voluntarismo. Sino más bien de sopesar impactos (de eso se trata legislar). 

Desde su sanción vimos, por una parte, una fuerte retracción de la oferta como consecuencia de: 

-Nuevas reglas de juego

-Los propietarios comenzaron a retirar sus unidades del mercado, llegando a un mínimo histórico en el índice de oferta de departamentos de alquiler en CABA desde 2012

Por otra parte, a raíz de la menor oferta, se registró un considerable aumento en los precios de los alquileres.  Entre 2018 y 2019, los alquileres quedaron sensiblemente por debajo de la inflación, en 2020 hubo un ajuste en los precios iniciales de los alquileres, y ya en 2021 y 2022 se mantuvieron empatados con la inflación.

De por sí, con la dinámica propia del mercado de alquileres, la situación era compleja. Pero a esto se le agrega que el acceso a la propiedad en nuestro país es una tarea imposible. El crédito hipotecario como instrumento de acceso a la vivienda prácticamente ha desaparecido. Y pasó de representar cerca del 4% del PBI a inicios del siglo a su marca más baja en 2021 (en torno al 0,4%). Fueron dos décadas de inflación en ascenso que rompieron este mercado que, aunque logró revertir la tendencia con los créditos UVA entre 2016 y mediados de 2018, actualmente no funciona siquiera para trabajadores con ingresos altos y estables. ¿Qué significa todo esto? Que, al retiro sostenido de unidades del mercado de alquiler, hay que adicionarle que cada vez más personas demandan alquilar.

La ley de alquileres, hasta ahora, tuvo dos consecuencias: 

-No solucionó los problemas que se propuso resolver

-Hizo que tanto inquilinos como propietarios coincidan en que la ley perjudica a las dos partes

La economía no se guía simplemente por buenas intenciones ni voluntarismos. El problema estructural habitacional de nuestro país no es nuevo y actualmente es consecuencia de: 

-La situación económica de la clase media

-La pérdida de poder adquisitivo 

-La imposibilidad del acceso a la vivienda

-El sobreendeudamiento de las familias

-La dificultad en la contratación de los alquileres

-La falta de créditos hipotecarios para adquirir una vivienda

-La caída en los índices de la construcción 

-La crisis Covid-19 que acentuó un escenario gestado hace décadas

Es necesario un incentivo a la construcción de edificios destinados exclusivamente al alquiler por un plazo determinado y que se exima del pago de tasas constructivas, de impuestos locales, provinciales y nacionales, para de ese modo aumentar la oferta. Como así también, establecer un nuevo régimen fiscal en los contratos, para que los costos tributarios no impacten finalmente sobre el costo de los alquileres para los inquilinos. Y lleve a los propietarios, a su registración en tiempo y forma. Sin lugar a dudas, que el sector financiero tenga líneas de créditos hipotecarios accesibles, disponibles, para compra o refacción, es fundamental. Pero esto también exige estabilizar, de una vez, los fundamentos de la macroeconomía para generar no solo acceso al crédito, sino estabilidad y previsibilidad.