Tercera posición: un proyecto alternativo de Ley de alquileres busca sortear la grieta

Uno de los grandes problemas que aquejan a la población es el déficit habitacional. A la ya casi misión imposible de tener una vivienda propia se le suma los elevados precios de los alquileres y la engorrosa burocracia que separa al inquilino de su nuevo hogar. En 2019 se intentó remediar el sistema pero la solución fue peor que la enfermedad. Por este motivo, pocos años después de la sanción de la nueva Ley de alquileres, el Congreso se apresta a discutir su derogación.

Las curiosidades del debate actual no se agotan en el escaso tiempo que lleva reglamentada la ley (junio del 2020) sino que además la fuerza que más brega por su modificación es la misma que impulsó su sanción, Juntos por el Cambio. Claro que en el Frente de Todos también advierten que la norma no funciona y por eso impulsaban una suspensión de la misma. Varias negociaciones después, se acordó comenzar a discutir en comisiones en los próximos días un nuevo proyecto, con un plazo de 30 días.

Ahora, una iniciativa alternativa se coló en la discusión. Resulta que el diputado nacional de Juntos Somos Río Negro, Agustín Domingo, presentó un proyecto nuevo de ley de alquileres, con nuevos planteos. En diálogo con Data Clave, el legislador que forma parte del Interbloque Provincias Unidas, explicó que su propuesta busca ser un punto de encuentro entre los extremos del FdT y JxC. El dato es que Domingo ostenta entre sus pergaminos haber sido ministro de Economía en tiempos del entonces gobernador -y hoy senador- Alberto Weretilneck.

“Cuando se planteó el llamado a sesión especial, que era para derogar la ley de alquileres, nosotros veníamos teniendo reuniones con representantes de los martilleros y las inmobiliarias acá en Río Negro y dentro del interbloque los misioneros habían hecho lo mismo con la Cámara Inmobiliaria en Buenos Aires y ya veníamos trabajando en posibles cambios a la ley”, confió Domingo a este medio sobre el origen de la propuesta.

“Nuestro proyecto propone ir por el medio en este escenario que planteaba la derogación total o mayor intervencionismo. Buscamos dejar los artículos de la ley vigente que son positivos y hagamos estos cambios que buscan incentivar una mayor oferta de viviendas en alquiler, no como sucede ahora que la mayoría están a la venta. Respecto del precio, este proyecto va mucho más a fondo que cualquiera de los presentados porque propone la liberación total del precio y esa son las señales que tenemos que dar”, aseguró.

Entre las innovaciones que propone el rionegrino, plantó una bandera: “Los controles de precios en un mercado como este, no funcionan. Donde hay mucha competencia, el Estado no debe meterse a regular. Y precisamente lo que hicieron fue eso, lo que espantó las ofertas fueron los controles de precios y sobre el plazo. Y también los requisitos sobre garantías”.

En este sentido, el diputado remarcó: “Respecto del precio, nosotros creemos que hay que mejorar incluso la situación previa a esta ley. Se prohibía indexar los contratos. Cada dos años, el locador estimaba la inflación para arriba y perjudicaba al inquilino. El Estado no tiene que meterse a decir con qué índice hay que ajustar. El mercado puede ajustarlo según el índice más conveniente. Hay que dejarlo librado a que las partes lo definan. Lo último que tenemos que hacer es tener la soberbia y condescendencia de creer que desde el poder legislativo podemos tomar esa decisión por las partes”.

Y agregó: “Proponemos volver al plazo de dos años, que era un plazo que estaba aceptado desde hace muchísimos años y no había por qué cambiarlo. Derogar el artículo sobre garantías, porque es muy voluntarista pero no sirve para nada. Si al locador no le gustan las garantías del inquilino no le alquila. Todo esto es justo todo lo contrario que hay que hacer para que un mercado como este funcione correctamente”.

Para graficar su posición, Domingo indicó: “Apuntamos a revertir la situación de contar con un índice caprichoso e ir hacia un esquema de total libertad en la nominación del precio. Eso realmente incentivaría a que más inversores se vuelquen a invertir en ladrillos. No se hace un diagnóstico acertado de la situación. Se cree que en todo el país ocurre lo que supuestamente dicen que pasa en CABA, que a mi tampoco me consta, porque viví muchos años ahí y alquilé siempre particular”. 

Y explicó: “Esa creencia de que hay un mercado concentrado con 3 o 4 inmobiliarias que son los ogros que definen el precio. Y la verdad no creo que ni siquiera en Capital sea esa la situación. Lo que ocurre en el interior es que hay muchas personas que destinan los ahorros de su vida a una o dos propiedades, las alquilan y con eso se hacen una jubilación. No existe tal concentración”.

Menos intervención, pero no ausencia total

“La discusión de fondo es cuál es el rol que le cabe al Estado en el mercado de alquileres. Y más amplio aún, en toda la problemática habitacional. Desde el Congreso debemos dictar reglas claras y transparentes donde las dos partes puedan garantizar y cuidar sus derechos, uno su inversión y el otro el derecho a la vivienda sin ser perjudicado. Y nada más. Acá no hay fallas en el mercado, lo que hay que garantizar es la información de los contratos sin abusos de ninguna de las partes”, subrayó quien fuera ministro de Economía de Río Negro.

Y aclaró: “El Estado puede hacer mucho para colaborar con la problemática habitacional, puede ofrecer viviendas sociales. Tiene la obligación de recrear un mercado de créditos hipotecarios para que más familias puedan acceder a una vivienda y no le metan más presión al mercado de alquileres. Todos se vuelcan a alquilar porque no hay créditos y eso hace subir los precios también”.

Para reforzar su postura, Domingo aseveró: “Tenemos que volver a confiar en el mejor regulador en un mercado como este que es la competencia. Hay que apuntar a que la gente deje de meter su plata en un plazo fijo y la invierta en propiedades”.

Los principales puntos del proyecto

1. Volver al plazo de 2 años en los alquileres para vivienda, plazo que era aceptado por los usos y costumbres.

2. Librar a la voluntad de las partes la elección de un posible ajuste sobre el precio (índice de salarios, inflación, otro, ninguno).

3. Que la garantía que se estima necesaria en cada caso se pueda acordar libremente entre las partes. 

4. Es el único que propone la desregulación total. Deroga el artículo de la ley de convertibilidad que prohíbe la indexación. 

Entre los fundamentos del proyecto, Domingo sostiene que “la intervención estatal en las relaciones civiles se justifica cuando la libertad de esas relaciones queda en entredicho por la concentración de poder económico y el monopolio, que permiten al propietario del activo ‘imponer a la sociedad verdaderas exacciones bajo el nombre de precios’. Esa directiva constitucional ha sido tan sabia como ignorada. De acuerdo a ella, lo que debemos lograr es que exista un amplio mercado de viviendas, diseñando salvaguardas frente a su concentración. Sin embargo, hemos optado por hacer todo lo contrario: nos hemos dedicado por décadas a asfixiar a ese mercado con regulaciones que penalizan construir, alquilar o vender inmuebles. El saldo está a la vista. Hemos asesinado al regulador común; destruimos la oferta de viviendas proveniente de pequeños propietarios; promovimos la concentración en grandes jugadores y dejamos a la intemperie a los millones que la demandan”.

Y agrega: “En 2020, la Ley 27.551 escribió un nuevo capítulo de esa estrategia fallida. Una vez más, recaímos frente al canto de sirenas de mágicas leyes y volvimos a matar al regulador común. Los resultados están a la vista: retracción de la oferta, con mínimos históricos en la disponibilidad de unidades, consiguiente disparada de los precios, declive de la inversión inmobiliaria, menor trabajo de la industria de la construcción, clandestinidad y consiguiente aumento en la vulnerabilidad de los inquilinos. La foto más cruda del contraste entre la autocomplacencia funcionarial en los calefaccionados despachos gubernamentales y la desesperación de la madre que necesita dos sueldos solo para tener un techo”.